Vaša nehnuteľnosť sa nepredáva? Možno nepredávate jej potenciál.

Keď všetci opisujú „veľký potenciál“, kupujúci stále nič nevidí

Pri určovaní ceny sa vlastníci prirodzene pozrú na podobné inzeráty v okolí. Lenže ak sa porovnávajú ponuky, ktoré sa samy dlho nepredávajú, vznikne rad podobných cien a podobne nejasných opisov. Všetci si navzájom potvrdzujú hodnotu — nie však predajnosť. A zdanlivo si navzájom konkurujú, ale nenachádzajú protistranu.

Kupujúci si nekupuje iba parcelné číslo a počet štvorcových metrov. Kupuje si predstavu, čo tam môže reálne urobiť. Veta „pozemok má veľký potenciál“ a tri slnečné fotografie čerstvo pokoseného dvora mu túto predstavu nedajú.

Čo môže zmeniť konkrétne preverenie

Jednoduché preverenie alebo štúdia môže ukázať, či má zmysel napríklad v danom prípade:

• zachovať a upraviť pôvodný dom,
• nahradiť ho novou stavbou,
• rozdeliť pozemok,
• postaviť na ňom viac stavieb,
• alebo uvažovať o menšom bytovom projekte.

Nejde len o pekný obrázok, ale o zrozumiteľný podklad, ktorý ukáže možnosti aj obmedzenia nehnuteľnosti. Záujemca potom nemusí všetko domýšľať od nuly. Dostane odpovede na základné otázky a lepšie pochopí, či preňho môže byť nehnuteľnosť zaujímavá.

Územný plán je začiatok, nie hotová odpoveď

Informácia z územného plánu je dôležitá, sama však obyčajne nestačí. Potenciál ovplyvňuje tvar a terén pozemku, podložie, technické normy a požiadavky na prístup a parkovanie vozidiel, inžinierske siete a ich ochranné pásma, vegetácia na pozemku aj existujúce stavby a susedné nehnuteľnosti. Nie každý dokáže z územnoplánovacej informácie hneď vyčítať, čo sa na pozemok skutočne zmestí. Je to úplne prirodzené — každý sa venujeme niečomu inému. Koeficienty, indexy, spôsob ich výpočtu a nadväznosť na iné pravidlá nemusia byť na prvé prečítanie zrozumiteľné.

Preto je užitočné pravidlá preniesť do jednoduchej situácie. Až na nej vidno, či sa zamýšľané využitie na pozemok skutočne zmestí a čo všetko si ešte vyžiada preverenie.

Posudzujeme najmä:

• prípustné využitie a základné regulatívy územia,
• prístup, parkovanie a obsluhu pozemku,
• dostupné údaje o sieťach a známych obmedzeniach,
• jeden alebo viac zrozumiteľných variantov využitia,
• orientačné plochy, kapacity a otvorené otázky.

Príklad: starý dom na väčšom pozemku

Namiesto inzerátu s textom „vhodné pre development“ možno porovnať dva realistické smery.

Prvý variant môže napríklad pracovať so zachovaním alebo prestavbou pôvodného domu a využitím zvyšnej časti záhrady. Druhý preverí odstránenie stavby a nové usporiadanie celého pozemku.

Kupujúci tak uvidí rozdiel medzi variantmi, orientačnú kapacitu aj hlavné podmienky ďalšieho postupu. Nie je to prísľub povolenia. Je to však podstatne lepší základ pre rozhodnutie než odhad len podľa porovnania inzerátov s výmerami a cenami. Lebo každý záujemca sa prirodzene pozerá na viacero ponúk. Nenechajte ho rozhodovať sa len podľa ceny, dajte mu viac informácií a získajte konkurenčnú výhodu.

Má zmysel zaplatiť za posúdenie ešte pred predajom?

Túto službu vám radi poskytneme. Rozsah aj cenu preverenia si dohodneme vopred podľa charakteru nehnuteľnosti a otázok, na ktoré má odpovedať. Základné posúdenie môže byť primeranou investíciou predstavujúcou iba zlomok prípadného zvažovaného zníženia ceny o tisíce eur.

Zložitejší pozemok, viac variantov alebo potreba ďalších odborníkov si prirodzene vyžiadajú širší rozsah. Preto nesľubujeme univerzálnu cenu bez podkladov. Najprv navrhneme, čo má pre váš predaj skutočný význam a čo by už bolo zbytočné. Urobíme vám ponuku na mieru a rozhodnutie necháme na vás.

Pomôže to aj realitnej kancelárii

Maklér dostane konkrétnejší podklad na prezentáciu a odpovede na otázky záujemcov. Namiesto všeobecného sľubu môže ukázať overené východiská, varianty a jasne pomenované otvorené otázky.

Štúdia sama osebe nezaručí vyššiu cenu ani predaj do týždňa. Môže však pomôcť, aby kupujúci lepšie pochopil ponuku a rýchlejšie zistil, či je preňho vhodná.

Čo nám môžete poslať na prvé posúdenie

Na začiatok nám môžete poslať:

• adresu alebo parcelné čísla a list vlastníctva, ak ho máte poruke,
• stručný opis nehnuteľnosti a doterajšieho predaja,
• vašu predstavu — predať, rozdeliť, prestavať alebo najprv porovnať možnosti,
• dostupné plány, rozhodnutia, fotografie alebo starší projekt.

Nemusíte mať všetko. Z prvých informácií navrhneme primeraný rozsah preverenia, cenu a výstup, ktorý môže byť pre vlastníka, kupujúceho alebo realitnú kanceláriu skutočne užitočný.